Nová služba v naší nabídce – prověření pozemku
14. 1. 2024
Při koupi stavebního pozemku a plánování budoucí stavby RD je velice důležité prověřit, zda je pozemek pro stavbu vhodný a zda povolení stavby je možné.
V loňském roce se na nás obrátilo několik zákazníků, kteří za nemalé peníze pořídili „stavební“ pozemek pro realizaci vysněného rodinného domu a až po objednání a zhotovení projektové dokumentace v průběhu obstarání stavebního povolení zjistili, že jim jejich stavební pozemek může sloužit pouze jako zahrada, protože realizace stavby na něm není z nejrůznějších příčin povolitelná.
Prověření pozemku je bez odborných znalostí a zkušeností velice obtížné, na informace od prodávajícího a realitního makléře se nelze spolehnout. Jak se říká – důvěřuj, ale prověřuj!
Rozhodli jsme se proto, že pro vážné zájemce o projekt a stavbu z naší nabídky poskytneme (nyní v rámci akce) zdarma ojedinělou službu – provedeme podrobné odborné prověření, zda na pozemku lze jimi vybranou stavbu realizovat.
Tato služba je vhodná nejen pro vlastníky pozemku, kteří hodlají objednat projekt, obstarání stavebního povolení a následně realizaci stavby, ale ještě vhodnější pro zájemce, kteří stavební pozemek teprve kupují – právě oni pomocí naší služby mohou předejít zklamání a nemalé finanční ztrátě.
Vysvětleme si, jak a kde problém vzniká a popišme si, jak mu zdárně předejít:
klamavá inzerce vlastníka pozemku nebo realitního makléře
Nemyslím si, že se vždy jedná o úmysl, někdy však bezpochyby ano. Makléř, ale většinou ani inzerující vlastník většinou nejsou odborníky v dané problematice a v dobré víře inzerují, že pozemek je určen k zástavbě a teprve při prověrce pozemku zjistíme, že není. Důvody mohou být nejrůznější, popíšeme si je v dalším textu.
Pravdou je, že naprostá většina realitních makléřů problematice nerozumí a neumí kompetentně vhodnost či nevhodnost pozemku pro zástavbu rodinným domem posoudit. Zpravidla tak přebírají a opakují tvrzení prodávajících vlastníků pozemků a ti mají svůj dobrý důvod prohlásit jakýkoli prodávaný pozemek za stavební.
Jak se bránit? Jednak důkladným prověřením pozemku a jednak zněním kupní smlouvy – vždy trvejte na tom, aby v kupní smlouvě bylo přesně uvedeno, že pozemek kupujete za účelem stavby rekreačního nebo rodinného domu. Pokud se to ukáže jako nesplnitelné využití, potom máte důvod k reklamaci a šanci (nikoli jistotu) na anulování koupě a vrácení kupní ceny. Realitní kanceláře, prodávající ani jejich právníci toto uvádění účelu koupě nemají rádi a vědí proč – ale je to prostě proto, že kupní cena pozemku ke stavbě je bezpochyby vyšší než kupní cena nezastavitelné zahrady a oni to dobře vědí. Může jít o nevědomost, ale stejně tak o úmysl. Trvejte na svém a když strana prodávající bude neoblomná, o to víc zbystřete pozornost.
soulad stavebního záměru s regulativy územního plánu
Územní plán a jeho regulativy jsou pro dané území zákonem a výjimky nejsou možné. To znamená, že pokud si pořídíte parcelu v území, určeném k realizaci rodinných domů, nepostavíte na svém pozemku malý rekreační domeček, protože zpravidla nesplňuje parametry rodinného domu. Opačně je to schůdnější, protože v rekreačním domku lze zpravidla bez problémů bydlet – proto naše rekreační oblasti a chaty dnes žijí 365 dnů v roce…
Územní plán zpravidla stanoví parametry pro výšku domu, jeho zastavěnou plochu atd., takže je dobré se s ním podobně (a se znalostí věci) seznámit.
Také je dobré vědět, zda se řešený pozemek nachází v zastavěném nebo zastavitelném území.
V současné době nově platí stavební zákon (Zákon č. 283/2021 Sb.), který sjednocuje tvorbu, strukturu a podobu územních plánů, což znamená, že velká většina nyní platných územních plánů bude povinně novelizována. To je příležitost tvorbu aktualizace územního plánu v zájmové oblasti sledovat, vznášet náměty a připomínky a obránit tak své zájmy a záměry.
dopravní napojení pozemku
Při koupi pozemku je dobré vědět, že pokud na něm má být povolena realizace stavby, musí být dopravně napojen. Co to znamená? V podstatě to, že mezi pozemkem stavby a veřejnou komunikací nesmí být žádný pozemek jiného vlastníka.
Výše uvedené pravidlo lze v některých případech obejít věcným břemenem průjezdu a průchodu přes cizí pozemek, ale není na to nárok a vždy je to problém.
Možnost vjezdu stavební techniky na pozemek je také důležitá – pokud je pozemek nedostupný pro kamion, může stavebník očekávat nutnost překládky naváženého materiálu na menší vozidlo, nebo přímo závoz menším vozidlem a to vždy stojí nejen náklady, ale i čas…
napojení na inženýrské sítě
Je zřejmé, že každá stavba určená k bydlení musí mít zajištěnou dodávku elektrické energie a pitné vody a zajištěné odkanalizování.
Dodávku elektrické energie na hranici pozemku stavby určené k bydlení realizované v zastavěném nebo zastavitelném území musí na své náklady zajistit národní distributor vlastním nákladem (stavebník hradí poplatek za příkon), u rekreační stavby toto činit nemusí.
Pitnou vodu lze zajistit z veřejné distribuční sítě přípojkou, nebo z vlastní studny. Ne všude je ale voda v rozumné hloubce, a ne všude lze studnu povolit, takže v tomto směru by měl být kupující velice obezřetný!
Odkanalizování je možné zajistit přípojkou do veřejné kanalizační sítě, nebo do žumpy, případně přečištěním v domovní ČOV a vsakem přečištěných vod.
Je zřejmé, že vývoz žumpy stojí dnes nemalé peníze a ČOV se vsakem nelze povolit všude – proto i v tomto směru je třeba být při koupi pozemku velice obezřetný…
Častým problémem dnes je, že i když před pozemkem existuje vodovodní a kanalizační řad, na připojení není automatický nárok – v místě může být nedostatečný zdroj pitné vody, malý vodojem a vyčerpaná kapacita obecní ČOV a připojení nebude povoleno a v důsledku toho ani stavba rodinného domu.
Na problém také může poukazovat realitními makléři často používaný termín „inženýrské sítě v dosahu“. Pokud jsou v komunikaci před pozemkem, napojení lze realizovat snadno. Pokud však např. 50 m od pozemku, potom se lze obávat, že správce sítí nepovolí komunikací vést přípojky a bude trvat na tom, že za své peníze prodloužíte uliční sítě až před svůj pozemek, a to se potom nedoplatíte…
současné i budoucí stavby v okolí pozemku
Je zřejmé, že jen málokdo chce bydlet vedle velkokapacitního kravína, slepičárny či prasečáku, proto je dobré se porozhlédnout po okolí parcely. Také kamenolom, skladovací hala nebo jatka nejsou dobrými sousedy. A to, že v blízkosti pozemku nestojí dnes neznamená, že nebudou stát v budoucnu. Také hluk z dálnice nebo dálničního přivaděče může zvláště v noci být nepříjemný.
Do budoucnosti samozřejmě nevidí nikdo, ale z map a územního plánu lze vyčíst mnohé!
inženýrské sítě a ochranná pásma na pozemku
Při koupi pozemku je vhodné dobře prověřit, zda na něm nestojí sloup (například vysokého, ale i běžného vedení), nebo přes něj nevedou dálkové inženýrské sítě (například vodovod), které by zástavbu znemožnily.
Také je dobré prověřit, zda přes váš budoucí pozemek nevedou přípojky vašeho souseda – jejich přeložka může být komplikací.
Ochranné pásmo lesa, v němž nelze žádnou stavbu realizovat, může reálně využitelnou plochu pozemku značně omezit a je zřejmé, že nezastavitelná část pozemku by měla být ke koupi za jinou jednotkovou cenu než část zastavitelná.
archeologický dohled
V některých oblastech je častý výskyt archeologických nálezů při realizaci výkopových prací. Stavební úřad si při povolování stavby vyžádá stanovisko místně příslušného muzea a na základě jeho požadavku stavebníkovi uloží povinnost při zahájení stavby vyzvat archeology k dozoru výkopů.
Pokud je stavebník běžnou fyzickou osobou, náklady na archeologický dohled a průzkum hradí stát. Pokud je právnickou osobou, potom toto vše hradí stavebník.
Při plánování stavby je třeba vzít v úvahu riziko časového prodlení způsobené archeologickým průzkumem – zvláště v některých oblastech…
fyzický stav a konfigurace pozemku
Při koupi pozemku je vhodné myslet na uspořádání budoucího domu – pokud přijmeme pravidlo, že terasa domu by měla být orientována na jih nebo západ od domu, potom obslužná veřejná komunikace by měla být na opačné straně domu, tedy na jeho severní nebo východní straně. Je neuvěřitelné, kolik kupujících si toto pravidlo neuvědomí a koupí si pozemek severně od komunikace a potom je překvapeno, že terasa je mezi domem a chodníkem a do francouzských oken na terasu z obývacího pokoje je z ulice krásný pohled!
Přirozený porost pozemku také napoví mnohé – například vodomilné rostliny mohou napovědět na podmáčené místo, třeba v důsledku podzemních pramenů, nebo nepropustné jílové vrstvy v podloží. Při prohlídce pozemku je dobré si všimnout i pozůstatků posekaného rákosí – i toto jsem už zažil…
Přílišný sklon pozemku samozřejmě založení stavby prodraží, zvláště hrozí – li sesuvy zeminy.
Stejně tak může být pro založení stavby nepříjemná a prodražující skála, suť, vysoká hladina spodní vody a jiné obdobné anomálie…
občanská vybavenost a dopravní obslužnost
Vždy se zajímejte o občanskou vybavenost místa, v němž si kupujete pozemek pro stavbu rodinného domu a také o dosažitelnost vyšší vybavenosti (nemocnice, obchodní centrum, kulturní zařízení, střední škola apod.), a to nejen osobním autem, ale také veřejnou dopravou. Ve dne, brzo ráno i pozdě večer – je to důležité!
sousedi
Dobrý soused, to je poklad. A platí to i naopak.
K rychlému povolení realizace stavby potřebujete souhlas souseda a udělit vám ho není jeho povinnost, vynutit si ho nemůžete. Dokonce k vyslovení nesouhlasu nepřející soused nemusí mít žádný relevantní důvod – stačí, když se bude stále proti všem rozhodnutím úřadů odvolávat a pokud vám stavbu přímo nepřekazí, potom zcela určitě její zahájení značně oddálí a vás dokonale znechutí.
starosta / starostka
Dobrý starosta (nebo starostka – dámy prominou) je pokladem stejně jako dobrý soused. Pokud se starosta stará, obec je opečovaná, je to na ní patrné a je radost v ní bydlet.
Z výše uvedeného je patrné, že komplexní prověření pozemku je značně náročná disciplína. Kupující může mít štěstí a bez prověření koupit pozemek bez jakékoli vady. Ze své praxe ale znám řadu kupujících, kteří pozemek koupili a svůj vysněný rodinný dům nepostavili z důvodu vad pozemku, a to je velice bolestivé…
Ing. Petr Picmaus, autorizovaný projektant