Jak ověřit, že pozemek je doopravdy stavební

1. 10. 2019

Koupit stavební parcelu, na které nedokážete nic postavit, je smutné i časté zároveň. Co byste si měli zjistit dřív, než vám pozemek začne říkat pane?

U vaší realitky

Od realitky se zpravidla mnoho nedozvíte. Běžný makléř nedokáže pozemek prověřit a ani se do toho nijak nehrne. Chce ho prodat a spoléhá se na tvrzení prodávajícího. 

Vy to nedělejte. Obraty jako pozemek určený k zástavbě nebo inženýrské sítě v dosahu nezaručují, že parcelu je možno zastavět nebo zasíťovat.

Přímo na pozemku

Územní plán, poloha inženýrských sítí, příjezdové komunikace a mnoha dalších faktorů předurčí  polohu a orientaci vašeho domu. 

Domy v nízkoenergetickém a pasivním standardu vyžadují konkrétní orientaci pro zajištění tepelných zisků. Prohlížet si z obýváku tovární halu v sousedství vás nebude bavit věčně. Vyhřívat se na terase u silnice první třídy může otrávit i nadšené fanoušky motorismu. 

Proto je tvar a poloha pozemku velmi podstatná.

Důležitý je i sklon pozemku. Stavba se mu musí přizpůsobit. Větší sklon stavbu prodražuje, řada typových projektů s ním ani nepočítá. Orientace svažitého pozemku bude ovlivňovat jeho oslunění, případně úrodnost. Výhodou by měla být nižší kupní cena.

Cenu domu ovlivní i to, na jakém podloží bude stát: na rostlé zemině, rekultivované skládce nebo zavezené mokřině? Rozdíly se projeví přinejmenším v ceně základové konstrukce.

Na parcelu musí být zajištěn příjezd autem, i kdybyste chtěli používat pouze koloběžku. Projede a otočí se i nákladní auto? Pro stavební povolení bude třeba i souhlasu hasičů. 

Pokud to je možné, přijeďte na pozemek několikrát v různých dnech a časech. Nasávejte vzduch a špicujte uši. Obejděte sousedy, poptejte se jich, jak se jim v místě žije, co se kde děje o sobotních nocích, jaké rušivé momenty registrují a kde je jejich zdroj. 

Na katastrálním úřadu

Na katastru ověříte, zda pozemek patří jednomu, nebo více majitelům. Žádejte po realitce, aby prokázala, že zastupuje všechny spoluvlastníky a že ti jednají ve shodě. 

Měli byste vědět, jestli pozemek není součástí exekučního řízení. 

Také by vás mělo zajímat, zda je pozemek zatížený věcnými břemeny. Věcných břemen je celá řada (právo průchodu, sloup vysokého napětí), ne všechna jsou ale v katastru zanesena (viz následující odstavec).

Pokud je pozemek součástí zemědělského půdního fondu, bude nutné jeho vynětí a úhrada nákladů s tím spojených. 

U správců inženýrských sítí

Ochranné zóny inženýrských sítích nebývají evidovány jako věcné břemeno, což nezmenšuje jejich vliv na možnost výstavby. Proto oslovte jejich správce (elektřina, voda, plyn, kanalizace, datové sítě, silnice, železnice ad.). Ptejte se,

• zda pozemek neleží v ochranném pásmu sítě (možnost výstavby),
• ale je v jejím dosahu (možnost napojení),
• zda a za jakých podmínek bude vydán souhlas s napojením.

Na stavebním úřadu

Otázka na stavebního úředníka je triviální. Ptejte se, jestli vědí o něčem, co bude bránit stavbě rodinného domu. 

Co by jí mohlo překážet:

• poloha pozemku v nezastavitelném území obce,
• regulativy pro zástavbu v daném území (výška, velikost, účel stavby),
• nemožnost dopravního napojení pozemku (nelze povolit stavbu na pozemku bez zkolaudované příjezdové komunikace),
• poloha pozemku v záplavovém území (budete mít problémy s pojištěním nemovitosti, o příčině nemluvě),
• plánovaná stavba v blízkosti (dálnice, železnice, výroba jako zdroje hluku, vibrací nebo emisí překračující normy,
• poloha pozemky v poddolovaném území (riziko deformace podloží),
• existence ochranných pásem (inženýrské sítě, les), bránící povolení stavby.

Na obecním nebo městském úřadu

Položte stejnou otázku, jakou jste si připravili pro stavební úřad. Pokud bude odpověď příznivá, zeptejte se (klidně znovu), 

• zda a kde jsou inženýrské sítě k napojení,
• zda je v obci dostatečně kapacitní zdroj pitné vody a čistírna odpadních vod,
• zda lze příjezdovou komunikaci, pod kterou budete přípojky případně vést, rozkopat, nebo bude nutný protlak.

Máte pocit, že to nezvládnete?

Hloubková lustrace pozemku není procházka na jedno dopoledne a problémy jsou spíše pravidlem než výjimkou. Jejich pochopení a řešení chce odborné znalosti a nejlépe i znalost místních poměrů. 

Ušetříte přinejmenším spoustu času, když si pro tuto činnost najmete zkušeného odborníka. V mnoha případech to později bude jenom on, kdo dokáže romantickou parcelu proměnit ve skutečné stavební místo.