Devatero strašidel stavebníka rodinného domu
30. 9. 2019
Jedním z posledních žánrů lidové slovesnosti, který nezachází na úbytě, jsou hrůzostrašné příběhy ze staveb rodinných domů.
A nejde o pohádky s dobrým koncem, nýbrž o syrovou realitu. Příběhy mají tisíce podob, některá témata se ale stále vracejí.
Koupím pozemek, který nepůjde zastavět
Podezření, že na každém pozemku nemůžete postavit, co vás napadne, je vysoce oprávněné. Na některém pozemku dokonce nepostavíte vůbec nic, i když se prodávající zapřísahá, že jde o stavební parcelu.
Téměř všechny pozemky určené k zástavbě jsou zatíženy různými omezeními, např. povinnými odstupy od staveb a komunikací, ochrannými pásmy inženýrských sítí apod. Vyjednání výjimek je obtížné a výsledek nejistý.
V tvůrčím rozletu vás mohou zbrzdit také požadavky stavebního úřadu, resp. územního plánu na výšku a tvar budovy, tvar a podobu střechy atp. Prověřte svá omezení včas.
Koupím pozemek, na který nepřivedu sítě
Obezřetnost je nezbytná i vůči tvrzením o zasíťování vyhlédnuté parcely. Formulace obecní vodovod a kanalizace v blízkosti neříká nic o tom, zda vás správci sítí v dohledné době připojí a kolik za připojení zaplatíte.
V jedné středočeské obci chtěl náš dobrý klient koupit “snadno zasíťovatelný” stavební pozemek. Podle podkladů byl rozvod plynu, pitné vody i splaškové kanalizace hned před parcelou pod povrchem nové silnice. Při průzkumu jsme ale zjistili, že silnici postavili v rámci evropského projektu, který po deset let zakazoval její rozkopání. Z nákupu nepoužitelné parcely tak včas sešlo.
Můj soused bude nerozumný člověk
Většina stavebníků se obává svých budoucích sousedů. Jak by ne, je-li soused pašák, dokáže proměnit váš nový rajský domov v očistec. Sada mučidel zahrnuje cirkulárku, rádio Impuls, zálibu v milimetrových trávnících, vždy bdělého vlčáka a dlouhou řadu dalších kreativních nástrojů. Na obtížného souseda bývají krátké apely i obecní vyhlášky.
Budiž řečeno, že strach pronásleduje i starousedlíky očekávající novou náplavu. Jejich obavy důvodně posiluje předpoklad hluku a prachu z vaší příští stavby.
Pro naše zákazníky děláme před nákupem parcely průzkum sousedských vztahů. Vzhledem k cenám pozemků i rizikům špatné koupě jde o dobrou investici.
Za plotem mi udělají dálnici
Lidé si neradi připouštějí, že jejich stavba nemusí být v místě poslední. Budoucí výstavba dalších rodinných domů, silnice nebo betonárky nemusí snížit jen životní standard, ale i samu cenu nemovitosti.
Pečlivý průzkum dostupných územně-plánovacích dokumentů lze proto jenom doporučit. Můžete se utěšovat, že nové dálnice se v této zemi nedožijete, čert ale nespí ani ve vládě.
Rešerše územních plánů není pohled do křišťálové koule, měla by ale odhalit aspoň aktuálně známá rizika.
Architekt to nevylepší, ale prodraží
Ve stavařské hagiografii má architekt punc démona, jehož vliv na cenu stavby daleko přesahuje vliv na její kvalitu. Investoři téměř vždycky říkají, že chtějí obyčejný dům pro běžný život, ne umělecké dílo.
Ale kdo služby architekta přijme, obvykle nelituje.
Věřte nebo ne, řada architektů jsou inteligentní a vnímaví lidé, kteří se dokážou vyptat na vaše potřeby a očekávání. Tak odhalí věci, které by vás ani nenapadlo promýšlet.
Tím mohou dům optimalizovat nejen funkčně, ale i finančně. Vymetou mrtvé kouty, zjednoduší dispozici, umravní podlahovou plochu a sníží tak stavební i provozní náklady. Jejich vstup do tvorby díla se proto vyplatí.
Podmínkou je, aby zákazník byl schopen své představy formulovat a otevřeně o nich hovořit. Když mlčí, architekt ho může uspokojit jenom náhodou.
Neprohlédnu smluvní triky
Žádná stavební smlouva nemůže ošetřit všechny možné situace k úplné spokojenosti obou stran. Zhotovitel ale může přijít se smlouvou, ve které se laik v právu i stavařině dokonale ztratí.
Smlouvu byste proto měli konzultovat se zkušeným právníkem, který aspoň občas zabrousí do stavebního práva. Právník specializovaný na byznys nebo rozvody sice také umí zlepšit slovosled, o to vám ale tak úplně nejde. Pozor i na advokátskou snahu hájit svého klienta za hranice fyziky a trpělivosti zhotovitele. Takový přístup dohodu nevyjasní, ale zablokuje.
Cílem stavebníka a zhotovitele by měla být férová smlouva, která vyrovnává pozice obou stran, aniž by bránila možnosti dům skutečně postavit.
Stavba bude dražší, než si myslím
Překročený rozpočet je top bubákem stavebního žánru. I když je cena díla přílohou smlouvy, z podstaty věci nemůže být nikdy kompletní. Potíž je, že leckterý dodavatel se s kompletací ani dvakrát nenamáhá, protože si zjednoduší práci a opticky sníží smluvní cenu. Důsledkem je následné bujení vícenákladů.
Bránit se můžete smluvní klauzulí, že rozpočet obsahuje všechno, co je zakresleno v projektu a co je třeba, aby stavba byla dovedena do stavu vhodného k užívání a kolaudaci. Samozřejmě s výjimkou změn, které si vymyslíte po uzavření smlouvy a dalších okolností, které zhotovitel nemůže předvídat ani vyčíslit.
Například zhotovitel bude mít v rozpočtu kompletní základy, ale dokud nekopne do země, těžko předpoví výskyt slovanského hradiště nebo zavezené základy původního domu.
Můj dům bude prolezlý vadami
Všichni zákazníci bez výjimky trnou, že zhotovitel něco ošidí a pokazí.
Je smutné, že české normy nejsou na internetu přístupné jako třeba zákony. Neexistuje ani přehledný systém kvalitativních požadavků na stavební práce. Většina stavebních norem není závazná, takže tepat dodavatele za nekvalitní dílo znamená vždy tahat za nepříjemně krátký konec provazu.
Proto vřele doporučujeme pořídit si kvalitní technický dozor. Ten na stavbu dohlédne odborným okem a obstará všechnu odbornou komunikaci. Dozor doporučujeme i našim vlastním zákazníkům, protože komunikace s odborníkem je praktická i pro nás, zhotovitele. Náklady na technický dozor nejsou nulové, ale jednoznačně se vám vrátí.
Také doporučujeme zakotvit do smlouvy ustanovení, že stavba bude realizována podle platných norem, technických a technologických předpisů výrobců jednotlivých komponent stavby a v souladu se správnou technickou praxí.
Vady budu marně reklamovat
Stavba domu je komplikovaný zápas s hmotou. A kde je lidský faktor, tam vznikají chyby. Úplně vyloučit všechny nedostatky lze proto jenom stěží.
Neznamená to, že by zhotovitel nedbal o kvalitu stavby. V tom se firmy příliš neliší. Liší se v ochotě vady uznávat a odstraňovat.
Nepřeceňujte firmou předkládané obecné reference. Navštivte raději jejich zákazníky osobně. Po dvou třech letech bydlení bude jejich názor na kvalitu díla velmi plastický. Jestliže se bude zhotovitel poskytnutí adres zuby nehty bránit, zpozorněte.
Je dobré si uvědomit, že zákonná záruka domu nekryje všechny jeho součásti. Každý snadno uzná, že zhotovitel nemůže ručit za prasklé žárovky. Pod záruku ale nespadají ani silikonová těsnění sanitární techniky, odstín maleb a fasády a řada dalších předmětů, jejich záruka je kratší než tříletá (zákonná) nebo delší (dohodnutá) záruka na stavbu jako takovou.
Nechejte ve smlouvě vyspecifikovat, co do záruk spadá a nespadá, a trvejte na konkrétním výčtu.